“Nederland vergrijst”. Deze uitspraak lezen en horen we sinds jaar en dag in vele politieke debatten terugkomen. De vergrijzing van Nederland gaat gepaard met een enorme stijging van de vraag naar o.a. kwalitatieve (ouderen)zorg, maar ook naar nieuwe concepten waarin wonen en een (toekomstige) zorgvraag gecombineerd worden.
In deel 1 van ‘De ontwikkeling van zorgvastgoed in de ruimtelijke ordening’ neemt Lodewijck Groep u mee in haar eigen adviespraktijk en welke marktontwikkelingen wij zien. In deel 2 geven we het woord aan Johan Bosman, Zorgvastgoed Adviseur van JB Vastgoed.
Nederland vergrijst
De Nederlandse bevolking wordt steeds ouder. Dit betekent dat het aantal zorgbehoevenden in de komende jaren verder zal toenemen. Naast de kwaliteit van de zorg worden in Nederland ook steeds meer eisen gesteld aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en de voorzieningen. De gemiddelde Nederlander wil en moet steeds langer zelfstandig thuis wonen en heeft behoefte aan keuzevrijheid wanneer het gaat over zijn en/of haar woonomgeving. De grens tussen wonen en (toekomstige) zorg vervaagt soms in nieuwe woon-zorgcomplexen. Een logisch vervolg is dat hier rekening mee gehouden moet worden bij het bestemmen van gronden. Dit wordt verderop aan de hand van een voorbeeld toegelicht.
Naast de algemene woningbouwopgave waar Nederland voor staat, zal er ook voldoende aandacht moeten zijn voor de specifieke woonzorgvraag die ontstaat door de vergrijzing. Ook deze doelgroep verdient voldoende kansen en mogelijkheden. Op welke wijze kan deze maatschappelijke vraag gefaciliteerd worden in beleid van bijvoorbeeld gemeenten en op welke wijze kunnen deze ontwikkelingen juridisch worden vastgelegd in bestemmingsplannen? Vaak komen daar ook financiële aspecten bij kijken en hangt de haalbaarheid van een ontwikkeling af van de herkomst van de financieringsstromen.
Uit onze adviespraktijk
Aan de hand van een recent project nemen wij u mee in onze dagelijks praktijk. Het betreft een ontwikkeling van één zorgwooncomplex, maar waar de mate van de zorgbehoefte een belangrijk onderscheid creëert. De exacte kaders van een plan hebben een grote invloed op de bestemming die toegekend dient te worden aan de gronden (en de bebouwing). Lodewijck Groep heeft recent onderzocht hoe zorgwooneenheden het beste kunnen worden bestemd. Daarvoor is er gekeken naar referentieprojecten, bestaande jurisprudentie en de regels die gelden vanuit de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP).
In de SVBP is aangegeven dat ten behoeve van de eenduidigheid in de naamgeving en digitale verbeelding van bestemmingen een functielijst is opgesteld. In deze lijst wordt voor een aantal functies een vaste hoofdgroep voorgeschreven. Uit de rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak blijkt duidelijk dat de systematiek van de SVBP het niet toelaat dat bij een bepaalde functie een andere bestemming wordt toegestaan in het bestemmingsplan. Het is derhalve niet toegestaan om bijvoorbeeld gronden die worden gebruikt ten behoeve van een zorginstelling de bestemming ‘Wonen’ te geven. Andersom geldt hetzelfde, gronden die worden gebruikt ten behoeve van (zorg)wonen mogen niet de bestemming ‘Maatschappelijk’ krijgen. Het is daarom belangrijk om goed op de functies en de hoofdgroep in de SVBP 2012 te letten. Zie bijvoorbeeld de uitspraak van 29 april 2015, ECLI:NL:RVS:2015:1356.
Herontwikkeling voormalige bedrijventerrein tot zorgwooncomplex
In dit specifieke project betrof het de ontwikkeling van circa 90 zorgwooneenheden. Het project is uitgesplitst in circa 50 zorgwooneenheden geschikt voor ouderen met een lichte en/of toekomstige zorgvraag en circa 40 zorgwooneenheden geschikt voor ouderen met een zware zorgvraag, denk aan dementie of somatische klachten. Alhoewel het project zich als één gezamenlijk woonzorgcomplex presenteert, zit er wel degelijk verschil in het gebruik en de toe te kennen bestemmingen.
De zorgwooneenheden die geschikt zijn voor een lichte zorgvraag worden drempelloos en met een eigen keuken, badkamer en slaapkamer gerealiseerd. Ze zijn levensloopbestendig en geschikt voor zelfstandige bewoning. De wooneenheden worden geschikt voor mensen met een (toekomstige) lichte zorgvraag, met een mogelijkheid tot 24-uurszorg of therapie. Dit heeft als gevolg dat de bestemming ‘Wonen’ het meest passend is. Het feit dat er gemakkelijk in de toekomst zorg kan worden verleend, de woonheden rolstoeltoegankelijk zijn en een zorgbadkamer met noodoproepinstallatie krijgen, maakt deze conclusie niet anders. De woningen blijven strikt genomen geschikt voor zelfstandige bewoning waar de mate van zorg, als deze al nodig blijkt, op voorhand onbekend is.
De zorgwooneenheden die geschikt zijn voor zware zorgvragen dienen anders bestemd te worden. De bewoners zijn 24/7 afhankelijk van zorg en kunnen niet zelfstandig wonen, derhalve is op voorhand met zekerheid te stellen dat zorg geboden moet worden. Dit betekent dat er te allen tijde 24-uurzorg wordt aangeboden en dat zelfstandige bewoning uitgesloten is. Er is dan sprake van een zorginstelling, conform de SVBP dienen deze gronden dan bestemd te worden als ‘Maatschappelijk’. Daarnaast hebben zorginstellingen over het algemeen onzelfstandige wooneenheden, dus geen eigen woonkamer of keuken. Ook deze aspecten sluiten zelfstandige bewoning uit.
In een eerder bericht hebben wij u geïnformeerd over een project te Soesterberg. Het Rijksmonumentale Officierscasino wordt ontwikkeld tot zorgcomplex. Het betreft hier een 24-uurs zorgvoorziening waardoor ook hier gekozen wordt voor de bestemming ‘Maatschappelijk’.
Conclusie
Lodewijck Groep ziet dat de markt voor zorgvastgoed zich in snel tempo ontwikkeld. Het aantal projecten met een zorgcomponent neemt toe, dat is in lijn met de maatschappelijke vraag die steeds duidelijker wordt. Lodewijck Groep draagt graag haar steentje bij aan de ontwikkeling van voldoende zorg- en woonvoorzieningen voor heel Nederland. Aan de hand van enkele projecten heeft Lodewijck Groep inmiddels ervaring opgedaan over de wijze waarop zorg vastgelegd moet worden in bestemmingsplannen en ruimtelijke onderbouwingen.
Neem contact met ons op voor vrijblijvend advies via telefoon 085 401 05 67 of e-mail info@lodewijckgroep.nl. Ons team van specialisten staat u graag te woord!
