Gemeenten werken stap voor stap aan hun integrale Omgevingsplan. Tegelijkertijd blijven gebiedsontwikkelingen doorgaan. Maar wat als voor een ontwikkeling nieuwe regels nodig zijn, terwijl een gemeente nog geen volledige basisregeling heeft?
Volgens Donna Weel, Adviseur Ruimtelijke Ordening bij Lodewijck Groep, hoeft dat niet automatisch te betekenen dat een ontwikkeling moet wachten. “Juist in deze overgangsfase is het belangrijk om te kijken wat er nú nodig is om een gebiedsontwikkeling juridisch mogelijk te maken. Je hoeft daarvoor niet altijd te wachten tot de integrale structuur van het Omgevingsplan of basisregelset is bepaald. Een zogenoemd transitiehoofdstuk kan in zo’n situatie een praktische oplossing bieden.”
Een zelfstandig hoofdstuk voor de ontwikkeling
Een transitiehoofdstuk is een tijdelijk zelfstandig hoofdstuk binnen het Omgevingsplan. Hierin worden de regels opgenomen die specifiek nodig zijn voor een gebiedsontwikkeling. De gemeente kan ondertussen verder werken aan de basisregelset en de uiteindelijke structuur van het Omgevingsplan.
“Het voordeel is dat je de ontwikkeling afbakent. Je hoeft niet het hele Omgevingsplan op te bouwen, maar regelt gericht wat voor die locatie en ontwikkeling nodig is.” Dat maakt het instrument volgens Donna overzichtelijk en beheersbaar. De regels die in het transitiehoofdstuk worden opgesteld, kunnen bovendien later mogelijk worden gebruikt binnen het integrale Omgevingsplan.
Eerst goed in beeld brengen wat er speelt
Het opstellen van een transitiehoofdstuk begint voor Lodewijck Groep met een inventarisatie. Welke regels gelden op dit moment op de locatie? Welke onderdelen moeten worden aangepast? Welke beleidsstukken zijn relevant? En welke omgevingsonderzoeken zijn nodig?
Ook wordt gekeken naar bestaande regels, waaronder de bruidsschat. “Je begint niet meteen met schrijven. Eerst moet duidelijk zijn wat er al geldt en wat er voor de nieuwe ontwikkeling nodig is. Pas daarna kun je bepalen welke regels moeten worden toegevoegd of gewijzigd. De ETFAL-motivering en de uitgevoerde omgevingsonderzoeken vormen daarbij belangrijke input,” licht Donna toe.
Van beleid naar concrete regels
Een belangrijk onderdeel van het werk is het vertalen van beleidskeuzes naar juridische regels. Dat is volgens Donna een wezenlijk verschil met alleen het opstellen van een ruimtelijke motivering. “Wij kijken niet alleen of een ontwikkeling beleidsmatig en milieukundig aanvaardbaar is. Uiteindelijk moet een beleidskeuze ook landen in een juridische regel die daadwerkelijk werkt.”
Bij Lodewijck Groep betekent dat onder andere:
• Inventariseren welke regels nodig zijn;
• Bestaande regels en beleidskaders analyseren;
• De ETFAL-motivering, onderzoeken en beleidskeuzes vertalen naar juridische regels in STOP-TPOD;
• De regeling technisch goed laten aansluiten op het Omgevingsplan.
Onder de Omgevingswet draait het niet alleen om de tekst van een regel. Regels worden gekoppeld aan activiteiten, locaties en werkingsgebieden. Annotaties spelen daarbij een belangrijke rol. “Een regel moet niet alleen juridisch kloppen. Je moet ook nadenken over waar die regel geldt, aan welke activiteit hij is gekoppeld en hoe hij technisch wordt ontsloten.”
Tussentijds afstemmen met de gemeente
Juist omdat veel gemeenten nog ervaring opdoen met het nieuwe Omgevingsplan, is tussentijdse afstemming volgens Lodewijck Groep essentieel. In plaats van aan het einde van het traject een volledig pakket voor te leggen, worden concepten en inhoudelijke keuzes tijdens het proces besproken. “Je wilt voorkomen dat je aan het einde ontdekt dat een gemeente bepaalde keuzes anders had willen zien. Daarom bouwen we bewust afstemmingsmomenten in. Dan kun je tijdig bijsturen en het helpt niet alleen om het eindproduct beter aan te laten sluiten op de gemeentelijke verwachtingen of voorkeuren, maar ook om samen ervaring op te bouwen met het nieuwe instrumentarium.”
Een pragmatische tussenstap
Een transitiehoofdstuk is daarmee geen vervanging van het integrale Omgevingsplan, maar een tijdelijke en gerichte tussenstap. “Het is vooral een praktische oplossing voor een concrete ontwikkeling. Je regelt wat nodig is, zonder dat de hele transitie van het gemeentelijke Omgevingsplan eerst afgerond hoeft te zijn. Voor gebiedsontwikkelaars kan dat betekenen dat een ontwikkeling niet onnodig stilvalt. Voor gemeenten biedt het de mogelijkheid om gericht regels op te stellen en tegelijkertijd verder te werken aan de structuur van het Omgevingsplan,” concludeert Donna.
Heeft u te maken met een gebiedsontwikkeling waarvoor het huidige Omgevingsplan nog onvoldoende houvast biedt? Lodewijck Groep denkt graag mee over de juridische en praktische uitwerking van een transitiehoofdstuk.
Neem contact op via 085 401 05 67 of info@lodewijckgroep.nl.
