De juridisch-planologische bijdrage van Lodewijck Groep aan de gebiedsontwikkeling ‘Duivenvoordecorridor’ in opdracht van de gemeente Leidschendam-Voorburg.
‘Duivenvoordecorridor’ is de naam voor het landelijke gebied tussen de gemeentes Leidschendam-Voorburg en Voorschoten. Het was lange tijd een glastuinbouwgebied met enkele honderdduizenden vierkante meters aan tuinbouwkassen. De gemeentes hebben, in samenwerking met de provincie Zuid-Holland, gezamenlijk het doel gesteld de ruimtelijke kwaliteit in het gebied te laten herleven, door versterking van de ecologische structuren en de recreatieve gebruiksmogelijkheden. Deze doelstellingen zijn vastgelegd in het Bestuursconvenant ‘Duivenvoordecorridor’ uit 2008, dat ook is ondertekenend door het (toenmalig) VROM.
De herontwikkeling van het gebied is (financieel) mogelijk door de realisatie van woningbouw waar bedrijfsruimte verdwijnt. De hoofdregel: woningen zijn ondergeschikt aan het landschap, de woningen zijn als het ware te gast. Bovendien is er niet meer woningbouw mogelijk dan strikt noodzakelijk. De hoeveelheid is vastgelegd in het bestuursconvenant ‘Duivenvoordecorridor’. Op basis van het aantal gesloopte vierkante meters aan tuinbouwkassen wordt de maximale footprint van de nieuwe woonbebouwing berekend: maximaal 15% van de oppervlakte aan voormalige glastuinbouw mag terugkeren in de vorm van woningbouw.
Historie
Van oudsher ligt de ‘Duivenvoordecorridor’ op de overgang van droge en relatief hooggelegen strandwallen naar het laaggelegen veenweidegebied. De eerste bewoning in het gebied stamt uit de Late Bronstijd (1000 – 600 v. Chr.). Het gebied werd vervolgens intensief gebruikt door de Romeinen. De strandwal was een ideale weg tussen enerzijds het Forum Hadriani (Voorburg) en anderzijds de belangrijke plaatsen Leiden en Katwijk. Het Forum Hadriani is samen met het Romeinse Kanaal van Corbulo in 2021 op de UNESCO Werelderfgoedlijst gekomen. In de middeleeuwen ontstonden meerdere landgoederen en buitenplaatsen, zoals ook kasteel Duivenvoorde. De herkenbaarheid van veel van deze landgoederen is verdwenen toen de glastuinbouw opkwam in het gebied. Eén van de doelen is de beleefbaarheid en herkenbaarheid van het landschap en de landgoederen weer te laten herrijzen. Dit krijgt onder andere vorm binnen het plangebied ‘Vlietvoorde’ met het landgoed Oostbosch.
Ruimtelijke kwaliteit
Alle betrokken partijen hebben de ruimtelijke kwaliteit van de ‘Duivenvoordecorridor’ hoog in het vaandel staan. Zij willen de cultuurhistorische waarde, de recreatieve mogelijkheden en de betekenis als ecologische verbinding versterken. De gemeente Leidschendam-Voorburg kan de verschillende deelprojecten binnen haar deel van de ‘Duivenvoordecorridor’ niet zelf ontwikkelen. Daarom heeft de gemeente een ruimtelijke uitnodiging met bijbehorende ruimtelijke kaders bij projectontwikkelaars en marktpartijen neergelegd. Deze ruimtelijke uitnodiging is het startpunt voor de ontwikkelingen binnen het grondgebied van de gemeente Leidschendam-Voorburg geweest. Alle ruimtelijke plannen binnen de ‘Duivenvoordecorridor’ worden vervolgens getoetst door een kwaliteitsteam, het zogenaamde Q-team. Het Q-team wordt gevormd door vertegenwoordigers van de beide gemeentelijke welstandscommissies en externe landschapsarchitecten en stedenbouwkundigen.
Projectstructuur en samenwerking
De gehele gebiedsontwikkeling ‘Duivenvoordecorridor’ in Leidschendam-Voorburg is opgedeeld in deelgebieden. De deelgebieden (https://duivenvoordecorridor.nl/) dragen allen bij aan de ruimtelijke doelstelling binnen de ‘Duivenvoordecorridor’. Lodewijck Groep werkt mee aan de deelgebieden ‘Vlietvoorde – Noord, Oost en Zuid’, ‘Vlietvoorde – West’ en ‘Noorthey’. De overall projectleiding ligt in handen van Ariën Versteeg van Fakton Executives. Fakton is een strategisch adviesbureau met expertise op onder andere het begeleiden van complexe gebiedsontwikkelingen.
Ariën wordt door de gemeente Leidschendam-Voorburg als projectleider ingehuurd om de ontwikkeling van de Duivenvoordecorridor te begeleiden. In opdracht van Ariën verzorgt Lodewijck Groep de juridisch-planologische procedure voor de genoemde deelgebieden. Belangrijk is dat de flexibiliteit die nodig is om een goed woonproduct te ontwikkelen blijft passen binnen de hoge ambities om het landschap te versterken. Onderdeel van de opdracht van Lodewijck Groep zijn meerdere milieuonderzoeken zoals bijvoorbeeld flora & fauna en stikstofdepositie. Gezamenlijk wordt vaart gezet achter de procedures zodat de gebiedsontwikkeling doorgang kan vinden.
De nauwe betrokkenheid van Lodewijck Groep bij de gebiedsontwikkeling ‘Duivenvoordecorridor’ draagt bij aan het succesvol en efficiënt doorlopen van de juridisch-planologische procedures. De samenwerking tussen het adviesteam van Lodewijck Groep en (namens de gemeente) Ariën Versteeg is intensief. Door de korte lijntjes en de gemeenschappelijke kennis van de gehele gebiedsontwikkeling is een efficiënte samenwerking ontstaan.
“Het is belangrijk dat de publiekrechtelijke kaders zowel de ruimtelijke doelstellingen borgen als commerciële kansen voor de markt mogelijk maken. Het adviesteam van Lodewijck Groep pakt dit op en draagt zo een stevige steen bij aan het succes van het project”, aldus Ariën Versteeg van Fakton Executives.”
Projecten Leidschendam-Voorburg
De ruimtelijke kwaliteit en de ontwikkeling van natuur- en cultuurhistorische waarden staan in elk deelgebied voorop. Per deelgebied worden hierin accenten aangebracht welke passend zijn op die locatie. Het landgoed Oostbosch is daar een goed voorbeeld van. Daarnaast is ook het woonprogramma een belangrijk onderdeel, met name de wijze waarop inpassing in het groen plaatsvindt. Binnen de deelgebieden waarbij Lodewijck Groep betrokken is en waarvoor Lodewijck Groep de bestemmingsplannen opstelt, worden ongeveer 230 woningen gerealiseerd. De nieuwe bestemmingsplannen moeten enerzijds garanderen dat de beoogde ruimtelijke doelstellingen (zoals cultuurhistorie, ecologie, recreatie) behaald worden, anderzijds moeten ze voldoende ruimte bieden voor de inpassing van het woonprogramma.
‘Vlietvoorde – Noord, Oost en Zuid’
Binnen deze drie deelgebieden van ‘Vlietvoorde’ worden verschillende woonmilieus gerealiseerd, met een eigen identiteit en koppeling aan het landschap: Bos, Kreek en Plas. Centraal in ‘Vlietvoorde’ komt een eigentijdse verwijzing naar het landgoed Oostbosch. Het bestemmingsplan ‘Vlietvoorde’ is in 2021 vastgesteld door de gemeenteraad van Leidschendam-Voorburg en inmiddels onherroepelijk in werking getreden. ‘Vlietvoorde’ is een ontwikkeling van BPD Gebiedsontwikkeling. Meer informatie over het project is te vinden via www.nieuwbouw-vlietvoorde.nl.
‘Vlietvoorde – West’
Ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan ‘Vlietvoorde’ is er een gebied opengelaten als ‘witte vlek’. Dit betreft ‘Vlietvoorde – West’. Ontwikkelaar Blauwhoed heeft hier een plan voor gemaakt. Ook dit plangebied past nu naadloos in het gedachtegoed van ‘Vlietvoorde’. Een goede samenhang tussen de verschillende deelgebieden is immers van groot belang om de integrale kwaliteit van het landschap te versterken. Dit wordt bereikt door voor West gebruik te maken van dezelfde bestemmingsplansystematiek als voor de deelplannen Noord, Oost en Zuid. Vanwege de specifieke kennis over het dossier besloot Ariën Versteeg Lodewijck Groep weer te vragen voor het deelgebied ‘Vlietvoorde – West’.
‘Noorthey’
Het derde bestemmingsplan waar de gemeente Leidschendam-Voorburg en Lodewijck Groep samen aan werken is ‘Noorthey’. Deze naam verwijst naar een gerenommeerd jongensinstituut dat hier heeft gestaan. Hier werd de eerste voetbalwedstrijd in Nederland gespeeld! Lodewijck Groep stelt het bestemmingsplan op en verzorgt de noodzakelijke (ecologische) onderzoeken. In het voor- en najaar van 2022 vindt onderzoek plaats naar onder andere de vleermuis, de huismus en de gierzwaluw. Met dit uitgebreide ecologische onderzoek wordt zorggedragen voor de mogelijk nu aanwezige en toekomstige flora & fauna.
Binnen het deelgebied ‘Noorthey’ zijn circa 50 tot 60 woningen gepland, in een cultuurhistorisch en landschappelijk raamwerk. Het woningprogramma bestaat uit verschillende typologieën appartementen en (half) vrijstaande woningen. Het deelgebied ‘Noorthey’ heeft daarmee een ander karakter dan de deelgebieden ‘Vlietvoorde’ en ‘Vlietvoorde – West’, maar met nog steeds dezelfde filosofie van ‘ruimte maken en kwaliteit bewaken’. Ook hier komt de kennis van Lodewijck Groep over de ‘Duivenvoordecorridor’ dus goed van pas.
In dit artikel heeft u een kijkje gekregen in de bijdrage van Lodewijck Groep aan de gebiedsontwikkeling ‘Duivenvoordecorridor’ van de gemeente Leidschendam-Voorburg. Een goede communicatie en partnership dragen bij aan de goede samenwerking tussen de gemeente Leidschendam-Voorburg en Lodewijck Groep. Bent u geïnteresseerd geraakt in de gebiedsontwikkeling ‘Duivenvoordecorridor’ of de dienstverlening van Lodewijck Groep, dan komen wij natuurlijk graag met u in contact.
