In Houten krijgt de voormalige locatie van Thermen Houten aan de Tuibrug 4 een nieuwe bestemming: een modern zorgcomplex met 70 tot 90 zorgwooneenheden. Deze herontwikkeling wordt een waardevolle aanvulling in het voorzieningengebied De Weteringhoek. Het project komt tot stand dankzij de nauwe samenwerking tussen initiatiefnemer Het Fort Houten B.V. en Lodewijck Groep, die het project juridisch en planologisch mogelijk maakt. Dit project laat zien hoe samenwerking, open communicatie en zorgvuldige afstemming kunnen leiden tot een maatschappelijke herontwikkeling die aansluit bij de behoeften van de regio.
Inspiratie en visie voor een unieke locatie
Het project kreeg vorm in 2020 toen Het Fort Houten via een contact werd voorgesteld aan de eigenaar van Thermen Houten. De Thermen had de deuren recentelijk gesloten vanwege toenemende concurrentie van wellness-resorts in de regio. De locatie, met haar perceelgrootte en nabijheid van het Oude Dorp van Houten, had direct de aandacht van Het Fort. “We zagen in deze plek een mooie woonlocatie,” vertelt Gert-Jan Remkes, mede-eigenaar van Het Fort Houten B.V. “Via een wandel- en fietsverbinding is de locatie snel en eenvoudig bereikbaar. Daarom leek het ons uitermate geschikt voor een woonproject voor senioren.”
Hoewel er geen absolute garanties waren over de medewerking van de gemeente of andere ontbindende voorwaarden, verwierf Het Fort Houten de locatie op risico. Wel had de gemeente Houten inmiddels een notitie gemaakt waarin de mogelijke ontwikkelrichting voor de locatie werd beschreven. De gemeente erkende hierin het potentieel voor woningbouw, maar zag De Weteringhoek tevens als een cluster voor voorzieningen, zoals sport, onderwijs en kinderopvang. De uiteindelijk richting werd destijds gezien in een wonen met zorgcomponent. “In de gemeentelijke notitie stond dat een vorm van wonen met een zorgcomponent een realistisch uitgangspunt zou zijn en dat leidde tot een plan dat ons voldoende comfort gaf voor een verdere ontwikkeling,” aldus Gert-Jan. Tijdens het ontwikkelproces bleek echter wel dat de gemeente steeds meer nadruk legde op het zorgcomponent en steeds verder afstand nam van een gedeeltelijke woonontwikkeling. “Daardoor was deze ontwikkeling vaak complex. Maar mede dankzij Lodewijck Groep hebben wij deze veranderingen van inzicht bij de gemeente telkens goed en adequaat kunnen verwerken in onze planvorming.”
Ondanks soms veranderende inzichten vanuit gemeentelijk perspectief, bleef de communicatie met de gemeente open en constructief. Deze houding vanuit de gemeente Houten werd door Het Fort Houten als bijzonder prettig ervaren en was cruciaal voor het verloop van het project. “De communicatie was steeds helder en constructief,” zegt Gert-Jan. “De gemeente was voor ons een gelijkwaardige en meedenkende partner, wat enorm bijdroeg aan een continue soepele samenwerking.”
Afstemmen op regionale zorgbehoeften
In verschillende visies had de gemeente Houten aangegeven dat de vraag naar geclusterde, zelfstandige woonvormen met zorg groeit. Dit bleek ook uit cijfers: de gemeente had behoefte aan zo’n 700 zorgwoningen en 260 plaatsen voor mensen met dementie tegen 2035. In samenwerking met Arcom Architecten en een zorgvastgoedadviseur ontwikkelde Het Fort Houten een flexibel plan, waarin ruimte werd geboden voor zowel dementiezorg als somatische zorg. Lodewijck Groep werd gevraagd om het planologisch en juridisch traject te begeleiden. Anne Drent, mede-eigenaar van Het Fort Houten B.V., legt uit: “De samenwerking zorgde ervoor dat we konden inspelen op deze zorgvraag in de regio. Het was daarbij belangrijk om een bandbreedte van 70 tot 90 eenheden te behouden, zodat de uiteindelijke exploitant flexibel zou kunnen omgaan met de verschillende zorgbehoeften.”
Juridische en planologische uitdagingen overwinnen
De juridische en planologische begeleiding door Lodewijck Groep bleek van grote waarde voor het project. “De ruimtelijke ordening specialisten van Lodewijck Groep hielpen ons enorm door het proces heen,” vertelt Gert-Jan. “Ze beschikken over de kwaliteit om snel tot heldere formuleringen te komen over de situatie en hoe daarop geacteerd kan worden.” Die expertise was volgens Gert-Jan essentieel, vooral omdat het ontwikkelproces complex verliep, mede door de in de tijd veranderende visie vanuit de gemeente.
Een van de belangrijkste uitdagingen was het wijzigen van de oorspronkelijke bestemming van de locatie, die destijds specifiek was aangeduid als ‘sport en ontspanning’ en bedoeld voor een thermen. Anne: “Voor het realiseren van het woonzorgcomplex was een planologische aanpassing nodig naar ‘onzelfstandige woonzorgeenheden’, waarbij eveneens bouwhoogten en bebouwd oppervlakte herzien moesten worden.”
“De specialisten van Lodewijck Groep speelden hierin een sleutelrol door het project zorgvuldig te documenteren en de gemeente stap voor stap te begeleiden, waardoor de voortgang gewaarborgd bleef. Het traject van verwerven van de locatie, het proces van uitwerken van het plan tot en met een bestemmingswijziging duurde uiteindelijk bijna vijf jaar. Alle juridische en planologische obstakels zijn in goed overleg en met respect voor elkaars belangen opgelost. De Lodewijck Groep was daarbij onmisbaar om in deze complexiteit van regelgeving tot het gewenste resultaat te komen,” vertelt Anne. “Doordat Lodewijck Groep de gemeente als gelijkwaardige gesprekspartner benaderde, werden onze belangen goed vertegenwoordigd en dat leidde tot een soepel proces.”
Constructieve samenwerking met de gemeente en andere partners
Naast het gemeentelijke proces, was ook de samenwerking met de omgeving en andere betrokken partijen cruciaal. Na goedkeuring door het college van burgemeester en wethouders werd het bestemmingsplan aan de gemeenteraad gepresenteerd. De raad heeft zich uitvoerig laten informeren en stemde uiteindelijk in met de bestemmingswijziging.
Omwonenden en ondernemers uit de omgeving werden middels een buurtparticipatie vroeg in het proces geïnformeerd. Hierbij werd er soms hardop nagedacht over eventuele samenwerkingsmogelijkheden. Zoals bijvoorbeeld gezamenlijk vervoer of gezamenlijke activiteiten met de naastgelegen kinderopvang. Anne: “De reacties van de buurt waren overwegend positief. Dat gaf ons vertrouwen in het vervolg van het project.”
Toekomstperspectieven
De ruimtelijke procedure werd in de zomer van 2024 afgerond, waarna Kudo Projectontwikkeling de locatie heeft overgenomen en een en ander verder zal uitwerken. Hoewel Het Fort zich doorgaans focust op reguliere woonprojecten, heeft dit project het team waardevolle inzichten gegeven in de zorgmarkt. “We hebben ontzettend veel geleerd over hoe je in samenwerking met een partij als Lodewijck Groep een maatschappelijk waardevol project kunt realiseren,” zegt Gert-Jan. “De kennis en ondersteuning van hun professionals hebben ons in staat gesteld om flexibel in te spelen op de regionale behoeften en de wettelijke kaders.”
De samenwerking met Lodewijck Groep smaakt naar meer: inmiddels werken beide partijen samen aan een nieuw project in Rhenen, waar Het Fort Houten voornemens is een voormalige sportschool te herontwikkelen tot 23 appartementen. Dit zal voor Het Fort Houten het eerste project zijn dat wordt ingediend onder de nieuwe Omgevingswet.
(Noot bij beeld: illustratie als voorbeeld).
