Het inschatten van risico’s bij een project kan voor gemeentes en initiatiefnemers van groot belang zijn. Mede gezien de wettelijke verplichting dat een bestemmingsplan (financieel) uitvoerbaar moet zijn (artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening). Planschade is één van die risico’s.
In een planschade risicoanalyse wordt geanalyseerd of een bepaald project voor omwonenden planschade kan veroorzaken. Dat vindt in grote lijnen plaats door het maken van een ‘planologische vergelijking’, een vergelijking tussen de nieuwe en de oude situatie.
Schoolvoorbeeld planschade
Planschade is in hoofdlijnen: nieuw bestemmingsplan versus oud bestemmingsplan.
Het schoolvoorbeeld van planschade is eenvoudig: een woonwijk grenst aan een weiland. Juist vanwege die vrije ligging hebben bewoners hun woning destijds gekocht. Gestart wordt echter met de bouw van een nieuwbouwwijk. De nieuwbouw wordt mogelijk gemaakt door een nieuw bestemmingsplan. Er wordt door omwonenden planschade (- tegemoetkoming) geclaimd. Geconstateerd wordt dat de al bestaande woningen in waarde zijn gedaald. Sprake is van planschade.
De praktijk is echter complexer
Belangrijke reden dat de praktijk complexer is, is het relatief ‘theoretische karakter’ van planschade. Bij planschade gaat het immers per definitie om ‘plan’-schade en niet om feitelijke schade. Dit volgt uit vaste rechtspraak van de hoogste bestuursrechter, de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Op grond hiervan moeten bij de planologische vergelijking de nieuwe en oude situatie maximaal worden ingevuld.
Het schoolvoorbeeld gaat dan ook vaak niet op. Bijvoorbeeld door de volgende oorzaken:
- Bouwmogelijkheden in de oude situatie:
Het weiland had de bestemming ‘agrarisch gebied, kassen’. Naast agrarische bouwwerken (opslagloodsen/ schuren) met aan maximale hoogte van 10 meter, waren er ook kassen mogelijk. Met andere woorden werd weliswaar jarenlang feitelijk op weiland uitgekeken, maar er hadden kassen mogen komen. Daarvan moet bij de planvergelijking uitgegaan worden. - Voorzienbaarheid:
Het realiseren van de nieuwbouwwijk was al sinds 2005 bekend via een Streekplan/ Structuurvisie. Voor eigenaren vanaf 2005 wordt planschade daarom ‘voorzienbaar’ geacht. - Normaal maatschappelijk risico:
Mocht sprake zijn van planschade, dan is hoe dan ook de eerste 2% voor ‘eigen risico’ (artikel 6.2 lid 2 onder a Wet ruimtelijke ordening). Afhankelijk van de omstandigheden kan dit wettelijke percentage hoger zijn. Bij een woning van 3 ton houdt dit in dat in ieder geval de eerste € 6.000 planschade voor eigen rekening is.
Indien na de planologische vergelijking wordt geconstateerd dat sprake is van planschade die voor vergoeding in aanmerking komt (niet voorzienbaar of vallend onder het normaal maatschappelijk risico), is het in sommige gevallen nog mogelijk de planschade te voorkomen.
De door Lodewijck Groep aangeboden planschade risicoanalyse is inclusief eventuele advisering ter voorkoming van schade. Wij delen graag onze ervaringen. Mocht u vragen hebben naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact met ons op via 085 401 05 67 / info@lodewijckgroep.nl.
