Over 5 jaar samenwerking tussen Thunnissen en Lodewijck Groep.
Onlangs was Lodewijck Groep te gast op het hoofdkantoor van Thunnissen. Thunnissen is actief als ontwikkelende bouwer en streeft ernaar mooie woon- en werkomgevingen te realiseren. Samenwerking is hierin het sleutelwoord, want meerwaarde bieden kan geen partij alleen. We spreken met Martijn Goesten, Ontwikkelmanager en directielid bij Thunnissen en Cees Kraaij, directeur Lodewijck Groep, over de 5 jaar samenwerking tussen Thunnissen en Lodewijck Groep.
Wall of fame
“We kennen elkaar inmiddels door en door, vanaf het eerste project dat Thunnissen en Lodewijck Groep samen hebben gedaan. En dan hebben we het over complete plannen en grotere trajecten,” begint Cees Kraaij. Martijn Goesten wijst naar de wand met uitgebreid portfolio: “Kijken we naar onze eigen wall of fame, dan is het eerste project dat we samen oppakten het project Leidsch Houtkwartier. Dit betrof een zogenoemde ‘inbreidingslocatie’ in de stad Leiden, in de wijk Houtkwartier, een project dat gerealiseerd moest worden binnen de bestaande bebouwing met alle uitdagingen van dien. Middels appartementen en herenhuizen is er een besloten woonhof gecreëerd. Dit was het eerste project waar wij met Lodewijck Groep de bestemmingsplanprocedure van hebben doorlopen, waarna er vele projecten zijn gevolgd.”
Nauwkeurig & gedetailleerd
“Persoonlijk ben ik erg gedetailleerd in de aanpak van onze ontwikkelingen en projecten. Ik wil alles van elke ontwikkeling tot in detail weten en zeker als het gaat om de beheersing van een project. Het klinkt logisch, maar het is van groot belang dat je inzicht hebt in alle fasen van het project en kunt anticiperen op de eventuele risico’s. Dat vind ik het prettige aan de samenwerking met Lodewijck Groep. Eigenlijk al voordat een project echt uit de startblokken komt, zijn wij in onderlinge samenwerking al heel snel tot de kern gekomen,” aldus Martijn. Cees vervolgt: “Bij aanvang bespreken we elk project tot in detail door, waarna Lodewijck Groep een quickscan maakt voor de locatieontwikkeling en bijbehorend bestemmingsplan. Zo hebben we met elkaar vanaf het eerste moment een goed inzicht in de benodigde procedures, onderzoeken en doorlooptijden om van plan/initiatief naar beleid te komen. We maken alle ruimtelijke kaders inzichtelijk en van daaruit verfijnen we. En dat is fijn schakelen.” Martijn vult aan: “Wat fijn is om te weten, als ik het heb over risicobeheersing, is hoe snel we het project kunnen doorlopen, welke zaken kunnen aan de voorzijde al getackeld worden zodat die niet bij de procedure de kop op steken en zorgen voor ongewenste vertraging. Alles draait om dingen inzien en voor zijn. Hierin helpt de quickscan van Lodewijck Groep ons enorm. En niet alleen ons, we zien dat gemeenten het ook waarderen als de zaken overzichtelijk worden gepresenteerd en men direct in één oogopslag ziet waar de kansen en eventuele knelpunten zitten.”
Gemeenten ontzorgen
De samenwerking van Thunnissen met gemeenten als het gaat om locatieontwikkeling is zeer intensief te noemen. “Het liefst neemt Thunnissen bij alle projecten de coördinatie op zich. Dan functioneert de gemeente echt als toetsingsorgaan en nemen wij alles uit handen. We ontzorgen in de breedste zin van het woord. Dat heeft eigenlijk altijd mijn persoonlijke voorkeur. Op deze manier kan Thunnissen in samenwerking met Lodewijck Groep het hele project voorbereiden. Daarom is de eerder aangehaalde quickscan ook zo ontzettend belangrijk, we nemen de gemeente aan de hand mee en laten zien: kijk, dit zijn de pijnpunten, daar moeten we met elkaar op gaan focussen. Bijkomend voordeel van een goede voorbereiding en vloeiende coördinatie is dat je vaak de doorlooptijd van de processen kunt versnellen.”
Hoe complexer hoe leuker
Martijn vervolgt: “Ik denk dat we samen wel kunnen stellen dat hoe complexer de projecten, hoe leuker en hoe meer energie we er met elkaar insteken om de trajecten succesvol te laten zijn. Heel zwart-wit gesteld is het natuurlijk eenvoudig om een rijtje woningen in een weiland te zetten, maar juist die locaties die uitdaging hebben en daar met elkaar de juiste snaar weten te raken, de juiste oplossing weten te bieden. Dat is waar wij het samen voor doen.”
Het project Teylingerhof in Sassenheim wordt aangehaald. Een nieuwbouwproject met 72 woningen nabij de Schoonzorgseweg in Sassenheim. In beginsel zou hier de plaatselijke tennisbaan heengaan. Het beleid veranderde en Thunnissen had bij het verkrijgen van de grond het doel voor ogen passende woningbouw te realiseren. “Het eerste wat ik toen heb gedaan, is contact gezocht met de adviseurs van Lodewijck Groep. Met elkaar hebben we de locatie en het beleid bekeken en gekeken waar de ‘key-issues’ zouden zitten als wij daar inderdaad woningbouw zouden gaan ontwikkelen. De locatie zit immers centraal langs de A44, waarbij het geluid van de snelweg weleens parten zou kunnen spelen.”
Samen met Lodewijck Groep en een onderzoeksbureau op het gebied van akoestiek zijn toen diverse onderzoeken gedaan. Hieruit bleek dat woningbouw wel mogelijk was, als Thunnissen minimaal 50 meter vanaf de weg zou starten met de ontwikkeling. In de verdere uitwerking van de plannen is dit als gegeven meegenomen. “Op die manier is het idee ontstaat om tussen de woningblokken, geluidschermen te integreren als architectonisch kenmerk. Zo zijn er geluids- & autoluwe hofjes gecreëerd met daarachter een ontzettend leuk woonklimaat en zelfs een kade aan het water waardoor men zo met een bootje naar de Kaag kan varen.” Doordat Thunnissen en Lodewijck Groep samen in het eerste stadium al hadden gekeken naar waar eventuele belemmeringen zouden zitten, is direct een concreet plan voorgesteld waar de gemeente mee heeft ingestemd.
Uit het gesprek met Thunnissen en Lodewijck Groep blijkt dat alles uit de kast wordt gehaald om met elkaar tot oplossingen te komen voor eventuele knelpunten in de plannen. “De ervaring die je daar mee op doet als adviseurs, om buiten de gebaande paden te denken en oplossingen te bedenken die uitvoerbaar zijn, is fantastisch. Een van onze adviseurs die meewerkte aan dit project in Sassenheim kreeg later nog eens te maken met een project bij een gemeente waar geluid eveneens een van de issues was en heeft zeker zijn voordeel kunnen doen met dingen die met dit project geleerd zijn,” aldus Cees.
Juridische blik
Martijn onderstreept het aanwezige kennisniveau bij Lodewijck Groep op het gebied van ruimtelijke ordening. Maar zeker ook de toevoeging vanuit de juristen van Lodewijck Groep. “We hebben in het verleden best wel eens ingewikkelde vraagstukken gehad, waarbij een blik van een jurist echt noodzakelijk was. Want hoe interpreteer je de bestemming van een stuk grond als er ‘grijze gebieden’ in de documentatie staan? In dit specifieke geval heeft Lodewijck Groep onderzoek gedaan naar de juridische vraagstukken, jurisprudentie nagetrokken en vergelijkende cases van omliggende gemeenten bekeken. Vervolgens is er een notitie gemaakt die uiteindelijk de gemeente heeft overtuigd om voor ons plan te kiezen. Nee is dus eigenlijk in geen geval het antwoord. We zoeken altijd met elkaar net zo lang totdat we een oplossing hebben gevonden,” aldus Martijn. Cees vult aan: “Bijkomend voordeel is dat Lodewijck Groep ook de kant van de gemeente heel goed kent. Wij weten in veel gevallen vrij goed op welke punten de gemeente een initiatief of plan beoordeeld, hoe gemeenten aankijken tegen particuliere initiatiefnemers. Dit komt doordat een aantal professionals van Lodewijck Groep ook zijn gedetacheerd bij gemeenten. En dat is een pré in de voorbereiding van alle stukken en onderbouwingen.”
Transparantie & participatie
Zowel Martijn als Cees geven aan dat transparantie in de afgelopen 5 jaar het sleutelwoord is geweest. Transparantie naar elkaar over de samenwerking, maar ook naar gemeenten. Zowel inhoudelijk over het project als ook over de taakverdeling en verantwoordelijkheden. Datzelfde geldt voor participatie door de verschillende partijen, inclusief mensen uit de buurt. “Dit klinkt als iets vanzelfsprekends, maar in de praktijk blijkt dat niet elke ontwikkelaar daar tijd en energie in steekt,” aldus Cees. Vroegtijdig samenwerken biedt ruimte voor verschillende perspectieven en vergroot de kwaliteit van oplossingen. Martijn voegt toe “In mijn optiek bereik je daar veel meer mee, je komt daar gewoon het verst mee. Wij maken bij onze ontwikkelingen heel veel tijd voor de omwonenden, nemen ze mee in het proces, horen alle opmerkingen aan en luisteren echt naar hun wensen. Doordat wij hier veel tijd in investeren, winnen we tijd terug in de doorlooptijd van de procedures, omdat veel zaken voor eventuele inspraakprocedures al gecoverd zijn.” Cees vult aan: “De wijze waarop jullie al jaren de participatie insteken, betekent eigenlijk dat jullie al bezig zijn met de aanstaande Omgevingswet.”
Actuele kennis en een jong en enthousiast team
Ook in 2019 gaan Thunnissen en Lodewijck Groep weer aan de slag met uitdagende projecten. Het participatietraject wordt steeds belangrijker. Daar zal de focus met elkaar op liggen. En de aanstaande Omgevingswet biedt een goed instrumentarium voor kwaliteitsborging en toetsing. “Ook hierin blijven we leren en worden we ondersteund door Lodewijck Groep. Het is prettig schakelen met actuele kennis voorhanden en een krachtig jong en enthousiast team met kundige specialisten die in staat zijn het hele scala van de RO-problematiek te vangen,” aldus Martijn. “Als samenwerkingspartner, maar ook juist richting gemeenten omdat wij die taal ook spreken en daarom van toegevoegde waarde zijn,” sluit Cees af.
Wij delen graag onze ervaringen. Mocht u vragen hebben naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact met ons op via 085 401 05 67 / info@lodewijckgroep.nl.
