Nu duidelijk is geworden dat de Omgevingswet per 1 januari 2024 in werking treedt, betekent dit ook dat we vanaf 1 januari 2024 te maken hebben met de instrumenten van de Omgevingswet (Ow). Deze zijn in sommige gevallen vergelijkbaar, maar wel degelijk anders dan de instrumenten uit de huidige Wet ruimtelijke ordening (Wro).
In dit artikel worden 2 instrumenten besproken waarmee nieuwe gebiedsontwikkelingen mogelijk kunnen worden gemaakt wanneer dit niet conform de regels uit het Omgevingsplan (OP) passend is; de Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA) en het Wijzigen van het Omgevingsplan. Wij informeren u graag over de uitgangspunten (en verschillen) van beide procedures.
Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA)
Wanneer er strijd is met het Omgevingsplan bij het realiseren van een ontwikkeling, of wanneer het volgens de beoordelingsregels uit het Omgevingsplan niet mogelijk is de vergunning te verlenen, kent de Omgevingswet de mogelijkheid van de Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA). Een BOPA is enigszins vergelijkbaar met een uitgebreide Wabo-procedure onder het huidig recht. Net als bij een uitgebreide Wabo-procedure is er ook een ruimtelijke onderbouwing benodigd waarbij dient te worden aangetoond dat de ontwikkeling ruimtelijk voorstelbaar is. In het huidig recht was het criterium een ‘goede ruimtelijke ordening’. Onder de Omgevingswet dient te worden aangetoond dat er een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ plaatsvindt; een bredere reikwijdte dus. Net als bij een uitgebreide Wabo-procedure, wordt bij een BOPA in beginsel de planologische wijziging tegelijkertijd aangevraagd met de bouwaanvraag. Dit betekent dat op het moment van aanvragen het bouwplan al gereed moet zijn, en er weinig flexibiliteit meer is.
Procedure
Een van de speerpunten van de Omgevingswet is dat de procedures korter moeten. Waar onder het huidige recht bij uitgebreide Wabo-procedures, automatisch de uitgebreide procedure moest worden gevolgd (26 weken + verlenging van 6 weken), is dit onder de Omgevingswet standaard de reguliere voorbereidingsprocedure (8 weken + verlenging van 6 weken). Wel kan de gemeente er in specifieke gevallen voor kiezen om bij BOPA-procedures de uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing te verklaren.
Splitsen
Binnen de BOPA-vergunning is het overigens ook mogelijk om de BOPA-vergunning te splitsen in enerzijds het ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’- onderdeel, en anderzijds het ‘bouwplan’ dat qua omvang en gebruik passend is binnen de eerder verleende BOPA-vergunning. Zo kan de afwijking eerst planologisch worden vastgesteld, alvorens het bouwplan wordt ingediend. Hierbij wordt er enige flexibiliteit gecreëerd.
Omgevingsplan
Het Omgevingsplan van de gemeente bevat regels voor de fysieke leefomgeving op gemeentelijk niveau, voor het gehele grondgebied van de desbetreffende gemeente. Er bestaan dus niet, in tegenstelling tot bestemmingsplannen nu, verschillende Omgevingsplannen binnen 1 gemeente . Waar onder de Wro nog een postzegelbestemmingsplan kon worden vastgesteld, voor een specifieke locatie, kan dit onder de Omgevingswet niet meer. Hiervoor is (indien de aanvraag niet middels een BOPA-procedure wordt aangevraagd) een wijziging van het Omgevingsplan benodigd. Die wijziging ziet vervolgens toe op het specifieke werkingsgebied van de desbetreffende ontwikkeling.
Een wijziging van het Omgevingsplan kan nodig zijn als de gewenste functie op het moment van aanvragen niet planologisch is vastgelegd in het huidige Omgevingsplan. Middels de aangevraagde wijziging kan de functie binnen het werkingsgebied worden gewijzigd, waardoor het vervolgens mogelijk is het project te vergunnen middels een Omgevingsplanactiviteit-procedure (OPA).
Een groot voordeel bij het wijzigen van het Omgevingsplan is dat er meer flexibiliteit kan worden toegepast zodat een eventueel bouwplan nog kan worden aangepast. Bij grote gebiedsontwikkelingen en/of complexe projecten kan het dan ook verstandig zijn om als initiatiefnemer te kiezen voor het aanvragen van een wijziging van het Omgevingsplan.
Voor het wijzigen van het Omgevingsplan dient de gemeente altijd de uniforme openbare voorbereidingsprocedure te volgen. Na de vaststelling van de wijziging van het Omgevingsplan kan er niet gelijk worden begonnen met de werkzaamheden. Er dient nog een Omgevingsplanactiviteit (OPA) te worden aangevraagd. Dit is de reguliere procedure met een termijn van 8 weken (met een mogelijkheid tot verlenging met 6 weken). Een nadeel hiervan is dat bij de OPA er wel weer rechtsbeschermingsmogelijkheden zijn. Een belanghebbende kan dus nogmaals beroep aantekenen.
Wat kan Lodewijck Groep voor u betekenen?
Lodewijck Groep is uw strategisch adviseur op alle inhoudelijke aspecten van het omgevingsrecht en ruimtelijke ordening. Wij kijken graag met u mee en adviseren u welke procedure het meest geschikt is voor uw project. Ook zijn wij er voor het opstellen en begeleiden van BOPA-aanvragen en kunnen wij een wijziging van het Omgevingsplan voor u aanvragen en coördineren, waaronder ook het zorg dragen voor de noodzakelijke omgevingsonderzoeken en begeleiden wij u gedurende het gehele proces.
Wij delen graag onze ervaringen. Mocht u vragen hebben naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact met ons op via 085 401 05 67 / info@lodewijckgroep.nl.
