We spreken Johan Bosman, Zorgvastgoed Adviseur van JB Vastgoed over de ontwikkelingen in zorgvastgoed. Johan Bosman is sinds 2007 actief in zorgvastgoed en heeft diverse adviseursfuncties bekleed bij vastgoedondernemingen en een zorginstelling. Johan is gespecialiseerd in particuliere zorgconcepten en geeft hierover strategisch advies aan zorginstellingen en ontwikkelaars en draagt zorg voor de totstandkoming van een transactie tussen ontwikkelaar, exploitant en zorgvastgoedbelegger. Samen met Lodewijck Groep werkt Johan aan de herontwikkeling van het Officierscasino in Soesterberg en een zorgontwikkeling in Houten.
In deel 2 geven we het woord aan Johan Bosman, Zorgvastgoed Adviseur van JB Vastgoed. In deel 1 van ‘De ontwikkeling van zorgvastgoed in de ruimtelijke ordening’ nam Lodewijck Groep u mee in haar eigen adviespraktijk en welke marktontwikkelingen wij zien.
Waar liggen de kansen en uitdagingen binnen zorgvastgoed in Nederland?
“De uitdaging ligt vooral in het bieden van voldoende huisvesting voor zorgbehoevende ouderen. De komende jaren neemt het aantal ouderen in rap tempo toe, waarbij ook de zorgvraag toeneemt. Daarbij komt dat dementie naar verwachting in de toekomst volksziekte nummer een wordt. Dit vraagt om passende huisvesting, waarbij aan de zware zorgbehoefte wordt voldaan en vereenzaming wordt tegengegaan. Deze huisvestingsvraag voor ouderen zou ik graag meegenomen zien worden in de strategie voor de oplossing van de al heersende woningnood in Nederland.”
Johan onderstreept het belang van lokale ontwikkeling. “Gemeentes zouden hierin een integrale rol moeten innemen om passende huisvesting binnen de gemeente te creëren en doorstroom te bevorderen. Ouderen willen graag in hun eigen omgeving blijven wonen, dichtbij voorzieningen. Daarom moet er lokaal gewerkt worden aan oplossingen.” Johan is van mening dat een woonzorgconcept in te passen moet zijn in de bestaande woonomgeving. “De gebiedsvisie van de gemeente is hierbij cruciaal. Om zo’n ontwikkeling mogelijk te maken is het voor een ontwikkelaar van groot belang dat er een goede onderbouwing komt waarom een woonzorgconcept op de betreffende plek gerealiseerd kan worden. Je ziet dat ontwikkelaars daarbij een beroep doen op specialisten in ruimtelijke ordening, zoals Lodewijck Groep, die helpen met de ruimtelijke onderbouwing en het juridisch planologische proces om de ontwikkeling mogelijk te maken.”
De behoefte aan een ‘verzorgingshuis 2.0’ wordt volgens Johan, gezien de toenemende vergrijzing, steeds groter. “Het gaat hierbij om appartementen met daarbij een algemene ruimte waar de bewoners samen kunnen komen, een sociaal vangnet, en waar zorg op afroep aanwezig is”, licht Johan toe. “Het is belangrijk dat zo’n woonzorgconcept is gelegen in een gebied waar diverse woonvormen beschikbaar zijn, zodat ouderen maatschappelijk betrokken blijven. Naar mijn mening moeten senioren onderdeel blijven van de samenleving en zo veel mogelijk zelf regie houden over hun leven. Een mooi voorbeeld is de herontwikkeling van het Rijksmonument Officierscasino in Soesterberg, een ontwikkeling van de ontwikkelcombinatie IQNN Development en Schavast Ontwikkeling, waarbij het Officierscasino wordt verbouwd tot een groot woonzorgcentrum met 106 kamers en een restaurant in de grote zaal. Daarnaast, aan de noordkant, komt een nieuw huurappartementencomplex met 104 wooneenheden van verschillende grootte. Zo wonen jong en oud straks samen.
Dit soort concepten zijn in de landen als België en Frankrijk al veel gangbaarder dan in Nederland. De vraag naar dit soort woonvormen groeit en verklaart ook de komst van grote buitenlandse, met name Franse, zorgpartijen die in Nederland aan de slag gaan.”
Vraagt de ontwikkeling van zorgvastgoed om specifieke kennis en aanpak?
“Projectontwikkelaars willen graag snel vooruit. Bij woningbouw kan dit vaak ook. De ontwikkeling van zorgvastgoed vraagt om een andere aanpak en vraagt meer tijd en specifieke aandacht. Je hebt te maken met regelgeving en ook de cultuurverschillen tussen ontwikkelorganisaties en zorginstellingen. Zorginstellingen hebben tijd nodig om alles goed te overwegen. Ik zeg altijd: je moet met elkaar tot het altaar om de ontwikkeling mogelijk te maken. Dat vergt geduld en begrip voor elkaars belangen en uitgangspunten om die met elkaar te overbruggen.”
Johan onderstreept het belang van verbinden. “Vanuit mijn functie als adviseur ligt mijn primaire rol bij het strategisch adviseren over zorgvastgoed en het tot stand brengen van een transactie. Hierbij gaat het om vraagstukken van ontwikkelaars en zorgexploitanten op het gebied van vastgoed behouden, vastgoed verkopen, uitbreiden en (her)ontwikkelen. Als adviseur verbind ik de benodigde partijen aan elkaar: ontwikkelaar, beleggers, zorgexploitant, architecten, juridisch planologisch adviseur etc. Ik ondersteun de partijen om tot een marktwaardige ontwikkeling te komen en help hen met de formulering van de vraagstelling. Woningbouw is aanbod gericht. Zorgvastgoed is vraag gericht en wordt gestuurd door de zorgbehoeften.”
Welke marktontwikkelingen zie je?
“Je merkt dat de interesse in zorgvastgoed steeds verder groeit. Steeds meer Nederlandse spelers zijn aan het opschalen als het om zorgvastgoed gaat. Daarnaast kopen buitenlandse partijen als Orpea (in België gevestigde voortrekker in de zorg voor senioren via diverse gespecialiseerde voorzieningen, in Europa én ver daarbuiten) en Korian Groep (een Franse zorggroep actief in Europa) steeds meer zorgexploitanten op in Nederland.”
“Ik zie in de praktijk dat schaalvergroting echt nodig is om de toekomst aan te kunnen. Particuliere, kleinschalige woonzorg wint steeds meer terrein, waardoor de reguliere zorg ook gedwongen moet nadenken over de toekomst. Je wilt eigenlijk proberen het kleinschalige karakter te borgen in grootschalige voorzieningen, zodat het ook betaalbaar blijft in de toekomst. Daarbij blijft het wel belangrijk dat woonzorgconcepten hun eigen doelgroep profiel behouden. Het zal naar mijn mening in de toekomst meer gangbaar worden dat afhankelijk van je vermogen, pensioen en de bereidheid van ouderen om bij te betalen een segmentatie ontstaat van woonzorgvoorzieningen. Dit zal in toenemende mate een afspiegeling worden van het onderscheid dat je bijvoorbeeld ook op de woningmarkt ziet.”
Johan geeft aan dat corona niet gezorgd heeft voor grote wijzigingen in de groeiambities in de particuliere zorg. “Corona heeft er niet voor gezorgd dat er structureel grote dingen wijzigen in de ontwikkeling van zorgvastgoed. Wel zie je een toename in de ontwikkeling van iets grotere locaties om risico’s te spreiden en te verkleinen. Bij een kleine locatie loopt een zorgexploitant meer risico op leegstand bij het overlijden van ouderen. Bij een wat grotere locatie kun je dit risico meer spreiden. Uiteindelijk heeft Corona niets veranderd aan de zorgbehoefte in de toekomst.”
Draait het om het vastgoed of nieuwe woonzorgconcepten?
Op de vraag of de huidige zorgvastgoed markt puur draait om de aankoop en/of ontwikkeling van vastgoed of de ontwikkeling en exploitatie van woonzorgconcepten, antwoordt Johan volmondig: “De exploitatie van woonzorgconcepten staat centraal bij de ontwikkeling. De ontwikkelaar wil naast een mooi product ook rendement halen uit zijn locatie. Het is daarom een belangrijk samenspel tussen de ontwikkelaar en de exploitant om een optimum te bereiken tussen enerzijds het woonzorgconcept en anderzijds het rendement. De zorgexploitant is daarom idealiter al in een zo vroeg mogelijk stadium betrokken om deze doelstellingen te bereiken. Als er tussen de ontwikkelaar en zorgexploitant overeenstemming is over het ontwerp en de financiële kaders, kan het plan worden uitgewerkt en gerealiseerd.”
Conclusie
“Bij de ontwikkeling en realisatie van zorgvastgoed staan de samenwerking, het zorgconcept en de locatie centraal. Het is van belang dat in een vroeg stadium partijen met elkaar in overleg treden om te komen tot een eindproduct. In beginsel bestaat deze samenwerking tussen de ontwikkelaar, de zorgexploitant, een juridisch en planologisch expert en de gemeente. De ontwikkeling en realisatie van zorgvastgoed vraagt om een specifieke en goed doordachte aanpak en geduld en is noodzakelijk om voldoende en passende huisvesting te bieden voor de zorgbehoevende ouderen van nu en in de toekomst.”
Neem contact met ons op voor vrijblijvend advies via telefoon 085 401 05 67 of e-mail info@lodewijckgroep.nl. Ons team van specialisten staat u graag te woord!
